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小規模宅地等の特例はマンションでも適用可能!マンション敷地の評価方法と注意点

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この記事でわかること

相続税は、相続財産の評価額に対して相続税率をかけて計算されます。

この相続財産には、土地や建物、現金、預貯金などが含まれますが、金額で大きなウエイトを占めるのは土地ではないでしょうか。

この土地の評価額を満額で計算すると、とても高額な相続税がかかることになります。

ですが、この土地評価額を減額することができる「小規模宅地等の特例」という制度があります。

とてもお得な特例ですが、すべての土地の評価額を減額できるわけではありません。

本記事では、小規模宅地等の特例をマンションに適用する場合の、条件や注意点について説明していきたいと思います。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、土地を相続する際に、土地の評価額を最大80%減額するという、とても減額幅の大きい制度です。

この小規模宅地等の特例を使うことで、かなりの額の相続税を下げることが可能となります。

ですが、この特例を使用するためには、一定の条件に合致している必要があります。

一定の条件とは、相続する土地が、その相続開始直前において、被相続人(亡くなった方)が「居住の用」もしくは「事業の用」として使用していた宅地等で、相続税の申告期限(10カ月)まで居住や事業を継続していたものであることです。

小規模宅地等の特例はマンションにも使える

小規模宅地等の特例は、被相続人が住んでいた土地の評価額に対して満額の相続税をかけてしまうことによって、その土地を相続する人が、住む土地や事業を営んでいる土地を失ってしまわないように作られた制度です。

商売を行っている家系に適した特例

小規模宅地等の特例の中には、対象となる土地に「事業の用」に供されていた土地があることから、商売を行っている家系が、その商売を存続していけるようにという配慮もあります。

古くから商売を営んでいる家系では、会社や個人事業を行っている建物の土地を、代表者個人が保有しているケースがよくあります。

また、商売を行っている家系では、親と子が同居しているケースも多いのではないでしょうか。

このような商売を営んでいる土地に多額の相続税を課した場合、その土地を売却する事態、商売を辞めざるを得ないという事態を招きかねません。

例えば、古くから続く老舗の和菓子屋や料理店のような店を都心の自己所有地で経営していた場合、この土地に多額の相続税がかかると、経営状態に関わらず、営業を存続できなくなるようなことも出てきます。

このような相続による倒産を避け、それまでの事業をスムーズに承継してけるようにするのが、小規模宅地等の特例制度の目的でもあります。

マンションにも使える?

この特例が使える土地は、一軒家の住居用の土地や、店舗や事業所の土地というイメージが強いですが、実はマンションを相続した場合にも使えます。

ですが、どのようなマンションの相続でも、小規模宅地等の特例が使えるという訳ではありません。

次の項目では、特例が当てはまるケースについて説明していきます。

小規模宅地等の特例が当てはまるケース

小規模宅地等の特例は、土地の相続税評価額が減額される制度です。

そして、この特例が使える土地は大きく3つに分類されます。

特例が使える土地は3種類

1つ目は、被相続人(亡くなった方)が住んでいた自宅の土地「特定居住用宅地等」です。

特定居住用宅地等に当てはまる場合、土地の面積330㎡までの評価額を80%減額することができます。

2つ目は、被相続人が店舗や事務所等の事業に使っていた土地「特定事業用宅地等」と、同じく事業系の「特定同族会社事業用宅地等」で、こちらは、被相続人等の株式など、出資額の持ち分割合が50%超の会社の事業に使われていた土地です。

「特定事業用宅地等」「特定同族事業用宅地等」どちらの場合も、土地の面積400㎡までの評価額を80%減額することができます。

3つ目は、「貸付事業用宅地等」です。

これは、不動産の貸付事業の用に供されていた土地で、賃貸マンションやアパートなどを指し、駐車場や駐輪場も含まれます。

「貸付事業用宅地等」であった場合は、土地の面積200㎡までの評価額を50%減額することができます。

ここで説明した、土地の区分、減額割合、限度面積をまとめると下記のような表になります。

土地区分

減額割合

限度面積

特定居住用宅地等

80

330

特定事業用宅地等
特定同族会社事業用宅地等

80

400

貸付事業用宅地等

50

200

マンションの敷地利用権

小規模宅地等の特例で、相続税評価額が減額されるのは、土地だけで、建物評価額は減額対象ではありません。

マンションを区分所有している場合(一部屋等)、土地については敷地利用権と呼ばれる土地の共有持分権を有していることになります。

ですから、この土地の共有持分権の部分に、小規模宅地等の特例が使えるわけです。

そしてマンションの場合で、特例が使える可能性があるものは、自宅マンションなどの「特定居住用宅地等」か、賃貸しているマンションなどの「貸付事業用宅地等」となります。

配偶者や同居人が相続する際の減額率

区分所有のマンションの場合、小規模宅地等の特例が利用できるのは、あくまでも土地の共有持分権のみです。

被相続人の配偶者や同居している人がマンションを相続する場合、「特定居住用宅地等」が該当し、特例を利用することができます。

原則として、「被相続人が住んでいたこと」「同居していたこと」「相続税申告期限までは継続してそのまま住んでいること」が必要です。

この原則の「被相続人が住んでいたこと」について、例えば、被相続人が老人ホームに入っていた場合はどう扱われるのでしょうか。

この場合は、自宅マンションに「被相続人が住んでいた」とは言えませんが、いくつかの条件を満たせば、小規模宅地等の特例の適用が可能です。

要件を満たすマンションは特定居住用宅地等に当たりますので、配偶者や同居人が相続する場合、330㎡までの評価額が80%減額されます。

減額率の具体例

小規模宅地等の特例は、土地評価額に対するものですので、まず区分所有のマンションの土地面積を知る必要があります。

区分所有のマンションの土地面積は、「マンションの敷地全体の面積」に、登記簿謄本に記載されている「敷地権の割合」を掛け合わせて求めます。

例えば、敷地面積が5,000㎡、敷地権割合が「30,000/1,000,000」(3%)となっていた場合。

マンションの区分所有土地面積=5,000㎡×3%=150㎡ 

となります。

限度面積が330㎡までですから、150㎡すべて限度対象となり、この土地の評価額に80%を掛けた金額が減額され、相続税評価額となります。

「家なき子」が相続する際の減額率

小規模宅地等の特例は、原則として被相続人と同居していることが要件となりますが、同居していなくても特例が適用できるケースがあります。

上記2点が挙げられます。

持ち家がなく、借家住まいであることから、通称「家なき子特例」などと呼ばれています。

「家なき子」制度の要件

「家なき子特例」を利用するためには、以下の要件全てを満たす必要があります。

ポイントとなる要件は、2つです。

まず、相続人が家を持っていないことです。

例えば、ずっと賃貸物件に住んでいる方は、この要件を満たします。

逆に、持ち家のある相続人は要件に当てはまりません。

この家を持っていないことという要件が、「家なき子」制度と呼ばれる由縁です。

2つ目のポイントは、相続人自身以外でも、配偶者や親族が所有している家屋に住んでいないことです。

また特別の関係のある法人が所有している家屋とは、例えば相続人が経営する会社が家屋を購入し、その家屋を代表者である相続人が社宅として借りているというようなケースです。

このようなケースでは、代表者である相続人自身は家屋を所有しているとは言えませんが、実質的には会社保有の家屋を借りているので、家を持っていることと同等とみなされます。

減額率の具体例

家なき子制度の場合も、マンションを相続する場合は「特定居住用宅地等」が該当し、特例を利用することができます。

計算式は、「配偶者や同居人」が相続する場合と同じです。

マンションの敷地権の割合でマンションの区分所有土地面積を求め、その土地の評価額に80%を掛けた金額が減額されます。

賃貸マンションを相続する際の減額率

被相続人が賃貸として経営していたマンションを相続する場合、「貸付事業用宅地等」に該当しますので、小規模宅地等の特例を利用することができます。

賃貸マンションの場合、一棟のマンションの物件と、ワンルームマンション等の一部屋のような物件があります。

要件を満たせば、どちらの場合も特例を利用できます。

「貸付事業用宅地等」に該当するマンションは、以下の2つです。

いずれの場合でも、相続する人はこの貸付事業を引き継いで、相続税申告の期限まで保有していることが必要となります。

減額率の具体例

「貸付事業用宅地等」に該当する場合、面積は200㎡を限度として、評価額の50%の減額が可能です。

賃貸マンションが建っているような土地の敷地には、貸家建付地評価減が適用されますので、これまでとは相続税評価額の計算が少し異なります。

以下のような条件の一棟の賃貸マンションを相続した場合の計算をしてみましょう。

まず、貸家建付地を計算します。

貸付建付地=路線評価額(1億円)×(1-借地権割合60%×借家権割合30%×賃貸割合100%)=8,200万円

この価額に対して、小規模宅地等の特例を利用して、200㎡を限度に50%の減額分を計算します。

全体面積が500㎡ですので、200㎡分は3,280万円。

この200㎡分3,280万円の50%が減額されますので、減額分は1,640万円です。

貸付建付地額8,200万円から、1,640万円が減額されますので、相続税評価額は6,560万円となります。

小規模宅地等の特例は、限度面積と減額割合だけを規定していますので、土地の単価(路線価)が高い物件ほど減額効果が高くなります。

相続する賃貸物件が複数ある場合には、路線価の高い物件で限度面積の200㎡分を使い切ることが効果的です。

マンションに小規模宅地等の特例を使う際の注意点

マンションに小規模宅地等の特例を使うにあたり、注意したい点をいくつか説明します。

マンション敷地の評価方法

区分所有のマンションの土地面積は、「マンションの敷地全体の面積」に登記簿謄本に記載されている「敷地権の割合」を掛け合わせて求めると説明しました。

この「マンションの敷地の評価方法」にも注意が必要です。

マンションの敷地の評価方法は、その中に駐車場等があっても区分せずに、敷地全体を評価します。

また、敷地が複数の道路に面しいている場合は、それぞれの路線ごとに奥行価格補正を行います。

この補正後の金額が最も高い路線価を正面路線価とします。

例えば、マンションの南側と西側の2面が道路に面している場合、南側と西側それぞれの路線価に奥行価格補正を行います。

その結果、南側の路線価の方が高い場合は、こちらが正面路線価となり、西側の路線価は側方路線価となります。

メインは、正面路線価となりますが、側方路線価も評価額に影響します。

ですから、評価額単価は以下のような計算式となります。

評価額単価=(正面路線価)+(側方路線価×影響加算率)

この評価額単価にマンションの敷地面積を掛けると、マンション敷地の評価額となるわけです。

敷地権化されていないマンション

マンション購入時の登記は、所有権と敷地権が自動的に登記されますので、基本的に敷地権化されています。

ですが、敷地権の登記が現在のシステムとなったのは1983年の為、それ以前に購入されたマンションは建物と土地の所有権が別々に登記されたままになっていて、敷地権がない状態になっているケースがあります。

そのような古いマンションの場合、土地の所有者欄はマンション所有者全員の名前で共有となっている場合もあります。

所有している部屋と土地は紐づいていると考えられる為、このような場合でも小規模宅地等の特例を利用することはできます。

しかし、敷地権に該当する部分を計算し、必要な場合は登記を変更する作業も発生しますので、注意が必要です。

このようなケースで困った場合は、税理士や登記の専門家である司法書士などに相談しましょう。

マンションを共有で相続する場合は注意

マンションを、複数の相続人で共有相続する場合、小規模宅地等の特例が適用できるかは、共有する相続人ごとに判断しなければなりません。

例えば、被相続人の配偶者と、別居している子の2人が共有名義で相続した場合、配偶者には小規模宅地等の特例が適用できます。

ところが被相続人に配偶者がいるため、別居している子には家なき子特例も使えません。

配偶者が単独で相続していれば、小規模宅地等の特例を利用して、限度面積まで80%評価減できますが、共有名義の場合、子が相続する部分については、特例を利用できませんので、ご注意ください。

まとめ

小規模宅地等の特例は、宅地等を相続した場合、一定の要件をクリアすると、その宅地の評価額が最大で80%減額されるという、とても減額割合の大きい特例です。

この特例は、マンションの相続においても利用できます。

この小規模宅地等の特例を利用するためには、様々な要件をクリアする必要がありますので、よく理解しておきましょう。

また、賃貸マンションの場合でも、特例を利用可能です。

マンションに小規模宅地等の特例を利用する際は、注意点を把握して判断するようにしてください。

▼著者紹介

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東京相続サポートセンターは、ベンチャーサポート税理士法人の中の相続税を専門にする専門家集団から発足しました。

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