アスクプロ株式会社相談窓口案内サービス、日本法規情報

相談サポート通信

【相続税の計算法】土地にかかる税金だけを知る方法と相続税対策

一覧にもどる

この記事でわかること

相続税が、いくらかかるのか?は、気になるところでしょう。

相続財産の中でも、特に土地に焦点をあてて、相続税の計算方法について解説します。

また、土地の相続税を計算する上で必要な、路線価とは何か?についても説明していきます。

土地の相続税を計算する方法

 相続財産の中でも、最も大きなウエイトを占めるであろう「土地」。

この土地を相続した場合、どのくらい相続税がかかるのでしょうか。

そもそも、どういう計算をするのでしょう。

土地の相続税は、「6,000万円の土地を相続する場合は、税率30%で、相続税は1,800万円」というような単純な計算はできません。

そもそも、土地の価格だけで、相続税の計算ができないからです。

おおまかに、相続税の計算方法について説明します。

 (1)土地だけではなく、預貯金などすべての相続財産の金額を計算します。

(土地の価格+預貯金等=課税価格

(2)その相続財産の総額を、相続人の比率で計算します。

※相続人が配偶者と子2人等、法定相続人の数によって課税価格が変わります。

(課税価格-基礎控除額=課税遺産総額

(課税遺産総額×法定相続分=各取得金額

(3)相続の課税価格(各取得金額)に合わせて税率が決定します。

土地にかかる相続税を計算するためには、上記のように段階をおった計算が必要になります。

実際には、課税価格に含まれる遺産等が土地と預貯金以外にも多くあります。

ですが、ここでは土地だけの相続税を求めるために、概要について順を追って説明していきたいと思います。

 相続財産の総額の求め方

 まずは、相続財産の総額を求めます。

相続財産とは、土地だけではなく、建物、現金、預貯金、生命保険金など相続する全ての遺産の総額をさします。

相続財産の総額には、実際は、上記のようなプラスの遺産だけではなく、借金や連帯保証人などのマイナスの遺産もあり、葬式費用や3年以内の贈与財産など、細かく計算するものがありますが、ここでは、一般的にウエイトの大きい財産に限って、概算していきます。

相続財産の総額の概算

概算上、ウエイトの大きい財産

これらについて、順に詳細を説明します。

土地

毎年送られてくる固定資産税明細書をご用意ください。

概算上、ここに記載されている固定資産評価額を1.14倍した金額が、相続税評価額となります。

なぜかというと、土地の価格は、一般的に時価(実際に売却するとした場合の取引価格)を100とすると、相続税評価額は80となり、さらに固定資産税評価額は70と捉えることができるからです。

ですから、固定資産税評価額が7,000万円だとして、1.14倍すると7,980万円が相続税評価額となるわけです。

このような計算方法では、実際の金額は算定できませんが、おおよその目安を把握するという目的でご使用ください。

預貯金

銀行や郵便局に預けてあるお金や、家にある現金の総額です。

生命保険

被相続人が保険料を払い、契約者だった場合の保険金の額です。

被相続人以外が契約者の場合は、遺産総額には含まれません。

相続財産の総額の計算例

仮に以下のような相続財産があった場合の計算を概算で行いたいと思います。

土地(7,000万円×1.14)+預金1,500万円+現金500万円+生命保険金2,000万円

=相続財産総額1億1,980万円

この金額が、概算の総額となります。

相続財産の総額を正確に求めるには

相続財産の総額をおおまかに把握するために、概算で総額を知る方法を説明してきましたが、実際の相続時には、正確に算出する必要があります。

相続財産を正確に算出するためのポイントは、財産価値を正確に評価することです。

財産の価値・価格を求めることを、「評価する」と言います。

何故、財産の価値を正確に評価しなければならないかと言うと、税務署に「脱税の可能性がある」と判断されることがあるからです。

例えば、土地の価額について考えてみましょう。

固定資産税評価明細書に記載されている土地の価額は、実際の価格とは異なります。

ですから、この価額をそのまま税務署へ申告した場合は、「実際の価額はもっと高い」「その分、相続税をごまかして脱税している」と判断されることもあります。

正確な相続財産の評価をすることで、税務署に指摘されない適正な価額を算出できます。

以下は代表的な相続財産の評価方法です。

土地の評価方法

概算では、固定資産税明細書に記載されている固定資産評価額を1.14倍して、相続税評価額としましたが、実際は、路線価方式または倍率方式を使って計算します。

路線価とは、土地価額を計算するために用いる1㎡当たりの土地価額です。

こちらについては、詳しく後述しますので、参考にしてください。

現金・預貯金・生命保険金の評価方法

預貯金は、銀行口座にある金額を漏れなくまとめるだけです。

被相続人が複数の口座を所有していた場合などは、注意しましょう。

生命保険金は、受取時に保険会社から発行される通知書に記載された額をそのまま使用します。

株式等の評価方法

上場株式は、価格が市場で決定されていますが、非上場の株式の場合は、市場に公開されていないため、価格が決されていません。

被相続人(亡くなった方)が、株式会社等を経営していた場合は、このようなケースにあたります。

この非上場株式を決めるためには、会社規模や財産の状況などと照らし合わせて評価していく必要があります。

路線価で見る土地の評価額

 正確に土地の評価額を計算するためには、路線価方式を使うと説明しましたが、ここで路線価による土地の評価額について、具体的に説明していきます。

土地の評価の方式は、路線価方式のほかに、倍率方式というものもあります。

この倍率方式は、路線価が決められていない山林や農地といった場所に適用されるものです。

ここでは、一般的な住宅地を想定して、路線価について説明していきます。

路線価とは

路線価とは、土地の価格を計算するために使用する1㎡当たりの価格です。

路線価は、国税庁のホームページから検索することができます。

引用元:国税庁:路線価図

このホームページの地図から、調べたい土地を探すと、地図の道路1本1本に数字とアルファベットが書かれていることが分かります。

まず、この地図で調べたい土地に面している道路の数字を見てください。

例えば、200Cなどと書かれています。

これは、「この道路に面している土地は、1㎡当たり20万円の価格です」という意味です。

路線価は、千円単位で表記されていますので、200であれば、200千円となり、20万円ということになります。

ちなみに、数字の後についているアルファベットは、A~Gまであり、借地権割合を表しますが、借地権を持っている人だけに関係しますので、現時点では無視してください。

路線価を使った計算例

路線価がわかったところで、あとは土地の面積と掛け合わせるだけです。

土地の面積は、毎年家に送られてくる固定資産税明細書か、登記簿謄本に記載されています。

土地の面積が400㎡だとして計算しますと

面積400㎡×路線価20万円=8,000万円

となります。

土地価額の補正とは

 土地の評価額の概算を知る上では、「土地の面積×路線価」の計算で十分です。

しかし実際には、

などのように、キレイな長方形のような土地と比べて、利用価値が下がる要因がある場合は、適正な評価額を求めるために、補正されます。

具体的には、路線価を使った土地価額に補正率が掛け合わされます。

補正率には、主に下記のような種類があります。

 さらに、これらの補正率による補正の他にも、様々な評価補正の項目があります。

どういった場合に、このような補正が必要かというと、「路線価×土地の面積」で求めた価格と実際の取引価格に大きな差がある場合です。

いびつな土地200㎡と、きれいな長方形の土地200㎡では、建物も建築しやすいので、きれいな長方形の土地の方が、高く取引されます。

こういった価格の差を補正するのです。

正確な土地の相続税評価額は、税理士によっても算出する評価額に差が出る程ですので、ここでは、こういった補正があるということだけ、理解しておいてください。

相続税率が決まる仕組み

 相続税率は、個人の法定相続分に応じた取得金額によって、決まります。

例えば、取得金額が3,000万円超5,000万円以下となった場合は、20%といった具合です。

この相続税率が決まる仕組みを、順に説明していきます。

個人の相続税額は、(1)課税対象の遺産の合計額をもとに、(2)各相続人の取得金額を算出し、その数字に応じて設定された相続税率をかけ合わせることで導きます。

(1)課税対象の遺産の合計額

 こちらは、まず前述の「相続財産の総額」を思い出してください。

土地や預貯金、現金、生命保険金などの合計です。

実際は、プラスの財産だけではなく、マイナス財産や贈与財産など絡んできますが、シンプルに相続財産の総額ととらえてください。

この「相続財産の総額」(各課税価格の合計額)から、基礎控除額を引くと、課税対象の遺産の合計額となります。

ここで、基礎控除額について説明しておきます。

基礎控除額は、(一律3,000万円)と(600万円×法定相続人の数)の合計額です。

例えば、相続人が配偶者(妻)と子2人だった場合、基礎控除額は、3,000万円+600万円×3人=4,800万円となります。

この基礎控除額が、相続財産の総額から引かれます。

(2)各相続人の取得金額

 次に、(1)で求めた「課税対象の遺産の合計額」に法定相続分をかけて、各相続人の取得金額を算出してください。

例えば、基礎控除額を引いた「課税対象の遺産の合計額」が1億円だったとしましょう。

そして、法定相続人が、配偶者と子2人だった場合、法定相続分は、配偶者が1/2、子がそれぞれ1/4ずつとなります。

ですから、法定相続分に応ずる各取得金額は、

配偶者=1億円×1/2=5,000万円

子A=1億円×1/4=2,500万円

子B=1億円×1/4=2,500万円

となります。

 この各相続人に振り分けられた取得金額に応じて、それぞれ設定された相続税率がかけ合わされ、控除額をさらに差し引くことで、個人の相続税額の目安が出ます。

ということで、この各相続人の取得金額が算出できて、初めて相続税率が決まるというわけです。

相続税の総額は?

各人の相続税額が算出できたら、これらを合計すると相続税の総額となります。

上記の場合の各人の相続税額は、

・配偶者

取得金額5,000万円×税率20%-控除額200万円=800万円

・子AとBそれぞれ

取得金額2,500万円×税率15%-控除額50万円=325万円

相続税の総額は、これらをすべて足して、1,450万円となります。

ただ、この時点での総額は、あくまでも目安です。

実際は、更にこの金額を元に、実際の各人の相続割合により、各人の相続税額を計算します。

実際の相続割合が、配偶者50%、子Aが30%、子Bが20%だった場合、

相続税の総額は1,450万円と変わりませんが、各人の実際の相続税額は変わります。

配偶者 1,450万円×50%=725万円

子A  1,450万円×30%=435万円

子B  1,450万円×20%=290万円

ここで、少しややこしいですが、配偶者税額軽減制度が使えます。

配偶者の取得した遺産額に対する税額については、法定相続分もしくは1億6,000万円までのいずれか多い金額に対応するまでの税額控除があります。

つまり、上記の場合は、配偶者は法定相続分までの遺産額となりますので、725万円全額軽減されます。

ですから、上記のケースでの実際の相続税総額は、子Aと子Bにかかる合計725万円ということになります。

 土地だけにかかる相続税の求め方

 相続税の総額が出ましたら、これを元に土地だけにかかる相続税を計算することができます。

土地だけにかかる相続税は、下記のように割合を求めて算出します。

具体例として、

土地の価額が8,000万円、その他預貯金などを合わせた相続財産の総額が1億4,800万円。

相続人が配偶者を含めて3人。

計算の結果、相続税の総額が725万円とすると、下記のようになります。

土地価額の割合

土地の価額8,000万円/相続財産の総額1億4,800万円=54.1%

土地だけにかかる相続税

相続税の総額725万円×土地価額の割合54.1%=392万円

※端数切捨てしています。

つまり、土地だけにかかる相続税は、392万円ということになります。

 特例を利用すると相続税対策になる

 こちらでは4つの相続税の負担が軽くなる特例をご紹介します。

 配偶者の税額軽減

 相続税の計算方法でも出てきましたが、配偶者の税額軽減は、故人の死後の配偶者の生活への配慮などから、相続額が法定相続分または1億6,000万円までの場合は、課税されないという制度です。

法定相続分とは、他に相続人がいない場合は全額、子どもがいれば1/2となります。

小規模宅地等の特例

 故人が生前に使用していた自宅の土地の330㎡(100坪相当)分までは、土地評価額の80%を減額することができるという特例です。

例えば、430㎡の自宅の土地があった場合、330㎡までの評価額は80%減額、残りの100㎡は通常の評価額として扱われます。

この特例は、減額の幅が非常に大きいため、相続税が数百万円単位で変わってくることもあります。

未成年者の税額控除

相続人が未成年者の場合、未成年者の税額控除が受けられ、相続税から一定の金額が差し引かれます。

障害者控除

相続人が障害者の場合、「障害者控除」が受けられます。

相続税額から、一定の金額が差し引かれます。

これらの相続税の特例は、すべての方に当てはまるわけではありませんが、当てはまる方は積極的に活用しましょう。

 まとめ

相続税の計算方法について、ここまで説明してきました。

ちょっとややこしい部分もありますが、順を追って計算していけば、相続税の概算ができるようになるのではないでしょうか。

まだ、相続が発生していない方も、土地の路線価などを計算しておくと、おおよその相続税を把握できます。

相続財産額があまり多くない場合は、基礎控除で相続税がかからないという場合もありますが、相続財産額が大きい場合や、土地評価額が高い場合などは、税理士に相談してみることも検討しましょう。

また、実際の相続税の計算では、相続税の特例なども活用できますので、内容を理解しておきましょう。

参考記事:相続税の基礎2020|計算方法・相続税かかる?申告有無の判断まで解説!

 

▼著者紹介

相続サポートセンターは全国16拠点の士業グループです。

私たち、東京相続サポートセンターは、ベンチャーサポート税理士法人の中の相続税を専門にする専門家集団から発足しました。

グループ法人内に税理士・司法書士・行政書士・社会保険労務士が全て在籍しておりますので、あらゆる相続に関する疑問や相談に確実にいち早く対応できる体制を整えています。

相続は時間もかかり、精神や力も使います。私たちは、お客様の心理的な負担や体力的な負担を最小にして、少しでも早く落ち着いた日常に戻れるように全力でお手伝いをします。

相続サポートセンター


相談サポート

SERVICE CATEGORY相談ジャンル

家庭・離婚

家庭・離婚

DVや家庭内暴力、離婚調停、離婚裁判、親権を得たい、といったご相談を取り扱っております。

金銭トラブル

金銭トラブル

金銭トラブル、債務整理、自己破産、過払い金請求など、金銭トラブルに関するご相談を取り扱っております。

詐欺被害

詐欺被害

悪徳商法に遭ってしまった場合や、クーリングオフなど、詐欺被害に関するご相談を取り扱っております。

不動産

不動産

敷金返還請求や不動産トラブル、任意売却、不動産登記など、不動産に関するご相談を取り扱っております。

相続

相続

相続税・贈与税、成年後見制度、遺言書の作成、不動産相続など、相続に関するご相談を取り扱っております。

保険・資産

保険・資産

年金のご相談や資産形成、節税などの税金対策、保険加入など、保険・資産に関するご相談を取り扱っております。

個人の労働問題・トラブル

個人の労働問題・トラブル

労働環境に関するトラブル、残業代請求など、個人の労働問題・トラブルに関するご相談を取り扱っております。

個人の税金相談

個人の税金相談

高額医療に関する控除、確定申告、電子申告の活用など、税金に関するご相談を取り扱っております。

刑事事件

刑事事件

告訴や告発、起訴前弁護、保釈、身柄解放などの刑事事件に関するご相談を取り扱っております。

トラブル・申請・法律相談

トラブル・申請・法律相談

身近な法律問題、ビザ取得、交通事故示談、医療ミスなど、法律問題全般のご相談を取り扱っております。

高齢者向け

高齢者向け

老後の資産運用やシニアライフ、相続や遺言手続き、成年後見制度など、高齢者向けのご相談を取り扱っております。

経営課題

経営課題

株式上場や経営改革、M&A、事業譲渡や倒産処理など、経営に関するご相談を取り扱っております。

行政手続き

行政手続き

各種許認可の申請や手続き、車庫証明取得、ビザ取得など、行政手続きに関するご相談を取り扱っております。

契約書

契約書

取引契約書の確認や企業間契約書の作成、契約トラブルなど、契約書に関するご相談を取り扱っております。

登記・申請・許可

登記・申請・許可

会社設立、会社登記、特許取得、補助金申請など、各種登記・申請・許可に関するご相談を取り扱っております。

企業紛争

企業紛争

企業訴訟や税務訴訟、個人情報漏えい、債権回収など、企業紛争に関するご相談を取り扱っております。

税務業務

税務業務

決算処理や記帳代行、給与計算、節税や企業資産税など、税務に関するご相談を取り扱っております。

企業の労務

企業の労務

人事や社会保険削減、労働訴訟、年末調整など、企業労務に関するご相談を取り扱っております。

一覧を見る

※当サイトのご利用にあたって

当サイトはアスクプロ株式会社(以下「当社」といいます。)が運営しております。当サイトに掲載の紹介文、プロフィールなど、すべてのコンテンツの無断複写・転載・公衆送信等を禁じます。また、当サイトのコンテンツを利用された場合、以下の免責事項に同意したものとみなします。

  1. 当サイトには一般的な法律知識や事例に関する情報を掲載しておりますが、これらの掲載情報は制作時点において、一般的な情報提供を目的としたものであり、法律的なアドバイスや個別の事例への適用を行うものではありません。
  2. 当社は、当サイトの情報の正確性の確保、最新情報への更新などに努めておりますが、当サイトの情報内容の正確性についていかなる保証も一切致しません。当サイトの利用により利用者に何らかの損害が生じても、当社の故意又は重過失による場合を除き、当社として一切の責任を負いません。情報の利用については利用者が一切の責任を負うこととします。
  3. 当サイトの情報は、予告なしに変更されることがあります。変更によって利用者に何らかの損害が生じても、当社の故意又は重過失による場合を除き、当社として一切の責任を負いません。
  4. 当サイトに記載の情報、記事、寄稿文・プロフィールなど、すべてのコンテンツの無断複写・転載・公衆送信等を禁じます。
  5. 当サイトにおいて不適切な情報や誤った情報を見つけた場合には、お手数ですが、当社のお問い合わせ窓口まで情報をご提供いただけると幸いです。